Обзор прессы за октябрь-ноябрь 2015 года

Обзор СМИ

 

В какую недвижимость в Петербурге стоит вкладывать деньги

«Деловой Петербург» 01.10. 2015 Артемий Анин, Наталья Ковтун

Инвесторы, которые традиционно сохраняли накопления, покупая малогабаритное жилье, переключили внимание на апартаменты. Однако инициатива Смольного может внести сумятицу в эту инвестиционную гавань.

Число инвестиционных сделок на рынке жилья стремительно снижается. В первой половине года их доля упала с 25 до 10%. А по итогам года застройщики прогнозируют спад до нуля. "У ряда строительных компаний почти не осталось небольших квартир. В конце прошлого года студии и однушки — самый популярный у инвесторов формат — на волне ажиотажного спроса шли нарасхват. И просто закончились", — пояснила директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Екатерина Гуртовая.

В этой ситуации инвесторы, у которых еще остались деньги и желание вложить их в недвижимость, ищут альтернативные варианты. И многие из них остановили выбор на апарт–отелях — жилых домах, где можно купить или арендовать квартиры, но нельзя прописаться из–за их статуса коммерческой недвижимости.

С начала года число инвестиционных сделок в сегменте апартаментов, по словам застройщиков, удвоилось. "Доля инвестиционных сделок составляет у нас более 70%", — уточняет руководитель отдела продаж комплекса AVENUE–APART Елена Глебова.

По ее словам, половина таких сделок — пакетные (по два и более лота). "А самый крупный инвестор за год потратил на покупку апартаментов в нашем проекте 110 млн рублей и продолжает подбирать варианты", — рассказала Елена Глебова.

Три причины

Инвесторы переметнулись на рынок апартов по нескольким причинам. Во–первых, они есть на рынке и за год предложение даже выросло на 21%. Сейчас в Петербурге, по данным NAI Becar, в продаже 16 апарт–отелей на 3,8 тыс. апартаментов. Из них 1,25 тыс. не распроданы.

"Из–за активных продаж с середины весны предложение сократилось на 13,8%", — сообщили в NAI Becar. Правда, еще три проекта на 800 апартаментов готовятся к выходу на рынок до конца этого года (см. карту). Это увеличит текущее предложение на 60%.

Во–вторых, апартаменты дешевле жилья, но их доходность выше.

"Они стоят, как правило, на 10–20% меньше, чем квартиры в соседних жилых комплексах сопоставимого класса. А доходность такой недвижимости в среднем составляет 12–15%, что в 2 раза выше окупаемости квартиры. Правда, апартаменты с рынка быстро уходят. В этом году апартаменты самого распространенного бизнес–класса (более 50% предложения) подорожали на 4%, и до конца года цены вырастут до 10%", — говорит руководитель отдела маркетинга и продаж компании Yard Group Константин Матыцын.

В–третьих, апартаменты — удобная для инвесторов недвижимость. "Многие из них продаются с отделкой и меблировкой. Некоторые — уже с арендным договором. А все заботы о недвижимости берет на себя управляющая компания. Инвестор только получает отчет о состоянии дел и дивиденды. На рынке жилья хлопот гораздо больше", — поясняет исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.

Буква закона

Но прервать развитие сегмента, ставшего тихой гаванью для инвесторов, может инициатива Смольного, который планирует приравнять апартаменты к обычному жилью и обязать их застройщиков инвестировать в создание социальной инфраструктуры и зеленых зон. На днях на круглом столе "ДП" глава КГА Владимир Григорьев сообщил, что утвержден новый СНиП, где апартаменты названы жилыми помещениями. "Значит, к ним должны предъявляться требования как к жилой застройке", — уверен чиновник. Эксперты уже обсуждают последствия этого шага. "Стоимость апартаментов может вырасти на 20–25%. В этом случае продукт потеряет свое главное конкурентное преимущество", — говорят эксперты Astera. "Не надо стричь всех под одну гребенку. Апартаменты — жилье, сдаваемое в аренду на время. Это особый формат. Облагать дополнительной нагрузкой нужно те проекты, что мимикрируют под апарты", — уверен гендиректор "БестЪ" Георгий Рыков.

Люди, инвестирующие сегодня в апарты, раньше вкладывали деньги в малогабаритное жилье. Они и пришли на рынок апартаментов, потому что понимают, что это удобнее по всем статьям. Когда речь идет о жилье, нужно самому заниматься отделкой, искать агента, решать текущие вопросы с арендаторами. А в апарт–отелях квартира уже отделана и меблирована. Инвестор приходит, выбирает, покупает и получает регулярный доход. А все хлопоты по управлению недвижимостью, от заполнения до уборки, берет на себя управляющая компания.

Константин Матыцын

руководитель отдела маркетинга и продаж компании Yard Group

Доля апарт–отелей будет увеличиваться. Сейчас спрос на этот формат превышает предложение. И интерес инвесторов к апартаментам постоянно растет. В нашем проекте доля инвестиционных сделок составляет около 60%. Причем нередки крупные покупки: берут сразу по 10 апартаментов с единовременной оплатой, хотя цена вопроса — более 25 млн рублей. А приобретение двух–пяти апартаментов в одни руки вообще тренд. Но покупатель стал гораздо требовательнее. Особенно к планировкам. Огромные пустые площади мало кого интересуют. Люди предпочитают брать много мелких лотов.

Екатерина Запорожченко

директор УК Docklands

Строительство социнфраструктуры расширит потенциальную аудиторию апартаментов, добавив к ней семьи с детьми, которым нужны детские сады и школы. При этом невозможность прописки и более высокие коммунальные платежи останутся конкурентным недостатком апартаментов, который будет удерживать цены на них ниже уровня цен на квартиры. С другой стороны, социальная нагрузка может оказать существенное влияние на себестоимость продукта и привести к вынужденному росту цен, снизив доступность и, как следствие, привлекательность апартаментов в глазах потребителей.

Александр Паршуков

директор по инвестициям

 

 

Министерство обороны снова распродает свои активы

«Деловой Петербург» 08.10. 2015Наталья Ковтун, Ольга Мягченко

Спустя 1,5 месяца после освобождения Евгении Васильевой Минобороны возобновляет продажу своих активов. Российский аукционный дом готовит к торгам целый список объектов. В их числе земля Артиллерийского ремонтного завода. Главный претендент — "Группа ЛСР".

Негласный мораторий

Одними из первых на аукцион попадут территория 775–го Артиллерийского ремонтного завода (АРЗ) на пр. Маршала Блюхера в Петербурге и база отдыха 58–го военного завода в Ленобласти. Первый актив уже готовят к торгам. Он оценен в 1 млрд рублей. Среди потенциальных покупателей — "Группа ЛСР" экс–сенатора Андрея Молчанова.

В списках значатся

Как стало известно "ДП", в ноябре "Гарнизон" планирует обнародовать список военного имущества, подлежащего продаже. "В этом списке уже около 100 адресов по всей России. И торги вот–вот начнутся", — сообщил источник "ДП".

В экспертный совет, созданный в структуре АО "Гарнизон" месяц назад, входят представители Совета Федерации, эксперты по недвижимости и оценщики. "Задача этого органа — через процедуру общественной экспертизы постараться не допустить распродажи того, что нужно армии", — сообщил заместитель гендиректора АО "Гарнизон" Отто Сопроненко.

Один из первых активов, который попадет на торги, — 775–й Артиллерийский ремонтный завод. Его готовит к продаже Российский аукционный дом (РАД). "У нас есть поручение продать этот актив. В течение недели в "Гарнизоне" будет принято корпоративное решение на этот счет, и мы сразу объявим аукцион", — сообщил глава РАД Андрей Степаненко.

На продажу выставят четыре лота общей площадью 20,1 га и стоимостью 1 млрд рублей. "Актив мы надеемся продать до конца года. Покупатель получит рассрочку оплаты на год. Минобороны пошло на это, чтобы увеличить пул потенциальных покупателей. Активом уже интересуются несколько местных и федеральных застройщиков", — говорит Андрей Степаненко.

Участники рынка полагают, что на аукционе серьезного торга не будет. Какую сумму можно выручить от такой продажи, эксперты сказать затруднились, отметив, что сейчас неудачное время для торгов. Из–за кризиса недвижимость и земля подешевели, поэтому заработать в ходе аукциона много денег не получится.

"Цена довольно высокая, а рынок недвижимости падает. Решиться на такую сделку может только большой холдинг. Но и лидеры рынка сейчас осторожны в пополнении земельного банка", — говорит исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной. Он добавил, что территория завода интересная, но имеет проблемы с градостроительной документацией. По мнению Павла Бережного, стартовая цена на 10–15% завышена.

О своем интересе к земле АРЗ уже заявляла "Группа ЛСР". Вчера в пресс–службе ЛСР этот факт не комментировали. Но сотрудники АРЗ сообщили, что бывший руководитель проекта ЖК "Калина Парк" "Группы ЛСР" Олег Ламекин постоянно появляется на территории завода. К слову, ЛСР строит свой "Калина Парк" через дорогу от АРЗ, на пересечении пр. Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. Сам Олег Ламекин оказался недоступен для общения. Но сотрудники завода считают, что территорию АРЗ готовят под продажу конкретному покупателю. "А можно было разбить участок завода на 19 лотов, как предусмотрено в ППТ, и продать дороже. Денег в этом случае хватило бы на погашение долгов и развитие предприятия!" — переживает один из сотрудников АРЗ.

В РАД сообщили, что этот вариант продажи изучали, но эффективным его не считают. "Рыночная ценность 19 участков очень разная. Мы объединили активы так, чтобы извлечь максимальную прибыль", — уверяют там.

Обременительный ремонт

АРЗ — единственное в России предприятие, которое занималось сервисным обслуживанием зенитных пушечно–ракетных комплексов "Тунгуска". Завод входит в структуру "Ремвооружения" АО "Гарнизон". В апреле 2015 года "ДП" писал, что предприятие пытались обанкротить, вероятно, чтобы за бесценок продать земельный участок площадью 20 га в районе активной застройки на пр. Маршала Блюхера (см. скан).

В тот период компанией руководил генеральный директор Сергей Лылов, который до этого работал арбитражным управляющим. Позже он был снят с должности, как и глава холдинга "Гарнизон" Антон Посконин.

С июля 2015 года пост гендиректора завода занимает Василий Лапин. Это бывший сотрудник ГУИОН, который участвовал в ликвидации многих предприятий в Петербурге, в частности ГУП "Главснаб".

"Землю АРЗ мы планируем продать, чтобы расплатиться по долгам. Их у завода около 100 млн рублей. Чтобы закрыть банкротные иски, минувшим летом пришлось брать банковские кредиты", — пояснил Василий Лапин. По его словам, вопрос о дальнейшей судьбе АРЗ в компетенции "Ремвооружения".

В департаменте имущественных отношений Минобороны "ДП" сообщили, что АРЗ еще в 2009 году прекратил деятельность, сейчас в его штате 10 человек. Возобновить работу завода на нынешней территории нельзя — разросшаяся жилая застройка подошла вплотную к предприятию. Активы ремонтного завода признаны непрофильными, заявили в Минобороны.

"Содержать неработающее предприятие обременительно. Только минувшим летом нам пришлось потратить более 100 млн рублей на погашение долгов АРЗ и спасение его от банкротства", — говорит Отто Сопроненко.

Он также напомнил, что по указу министра обороны ремонт и сервисное обслуживание военной техники теперь передается в ведение ее производителей. "Кто технику производит — тот ее и обслуживает. Так логичнее", — пояснил Отто Сопроненко.

В Минобороны сообщили, что решение о продаже АРЗ пока не принято. Но это может произойти в ближайшее время. "В этом случае завод продадут с соблюдением требований закона — через публичные торги", — заверили в Минобороны. Каждый шаг будет контролировать Главная военная прокуратура.

Напомним, что при Евгении Васильевой продажи были непубличные — через агентов, которые получали вознаграждение от собственника.

Имущество Минобороны не продается с 2012 года — действует негласный мораторий. Он был объявлен после скандала вокруг "Оборонсервиса", из–за которого лишился поста глава министерства Анатолий Сердюков и получила тюремный срок сотрудница "Оборонсервиса" Евгения Васильева.

Тогда на поверхность всплыли многочисленные махинации с недвижимостью и землей Минобороны, в том числе в Петербурге и Ленобласти. В частности, Евгению Васильеву подозревали в хищении акций ОАО "31 Государственный проектный институт специального строительства" на 190 млн рублей, в незаконной передаче в аренду земли Минобороны в Ленобласти (ущерб — 1 млрд рублей), а также в продаже по заниженной стоимости нескольких объектов недвижимости, в том числе и в Петербурге (ущерб — 600 млн рублей) и других нарушениях.

Новый министр Сергей Шойгу и глава департамента имущественных отношений Дмитрий Куракин (бывший председатель КУГИ Петербурга) обещали навести порядок в имущественном портфеле министерства. Он насчитывает 0,5 млн объектов недвижимости и 14,5 тыс. участков земли по всей стране. В том числе 40 тыс. объектов и 1,4 тыс. земельных участков в Петербурге и Ленобласти.

Хотя негласный мораторий будет снят только в ноябре этого года, в феврале РАД успел продать один из объектов "Оборонсервиса" — ОАО "170 отдельное конструкторско–технологическое бюро" в Кронштадте. Его за 25 млн рублей купил россиянин, чье имя не раскрывается.

"Закон разрешает продажу имущества в порядке исполнительного производства судебными приставами, а также в рамках проведения процедур банкротства и ликвидации", — пояснил тогда Дмитрий Куракин. Организованная после аукциона проверка военной прокуратуры нарушений процедуры торгов не выявила.

В Минобороны надеются, что продажа военной недвижимости позволит хотя бы частично рассчитаться с огромными долгами ведомства, которые накопились со времен Анатолия Сердюкова и до сих пор не урегулированы.

Только у "Гарнизона" задолженность перед контрагентами составляет 97,6 млрд рублей, по зарплате — 1,4 млрд рублей. А накопленный убыток предприятий ЖКХ Минобороны превышает 40 млрд рублей.

Некоторые кредиторы министерства, не надеясь дождаться компенсации долгов, начали продавать их коллекторским агентствам.

В частности, на днях структуры "Газпром Энергохолдинга" заявили, что выставят на торги дебиторскую задолженность предприятий Минобороны на сумму более 1,6 млрд рублей. Кредиторы готовы потерять при продаже треть от суммы долга, но при этом гарантированно получить хотя бы часть задолженности, которая копилась годами.

Долг Министерства обороны перед ГУП "ТЭК СПб" на 1 августа 2015 года составлял 730,7 млн рублей. С августа 2014 года он вырос на 40%.

Редевелопмент промышленной территории — это чрезвычайно затратное мероприятие, так как застройщику нужно не только освободить землю от производственных объектов, но и рекультивировать ее. Затраты на такие проекты в разы выше, чем на строительство в чистом поле. С другой стороны, военные промпредприятия располагаются в очень привлекательных для застройщиков местах. Но в кризис оценить спрос на подобные участки сложно.

Марина Агеева

директор по продажам жилой недвижимости УК "Теорема"

Ликвидность территорий, занятых бывшими промышленными объектами, зависит прежде всего от состояния градостроительной документации по таким участкам. ППТ по территории АРЗ есть, а вот насчет остальных документов — не известно. Если с ними будет все в порядке, то несмотря на кризис интересанты найдутся. Это вполне привлекательный участок для строительства жилья. Правда, нужно признать, что у нас редко бывают участки без проблем с документацией.

Василий Селиванов

Генеральный Директор компании LEGENDA

 

Квартиры оптом

«Ведомости» 28.10.2015 Надежда Зайцева

Комитет имущественных отношений (КИО) объявил три электронных аукциона на приобретение для социальных нужд квартир в строящихся домах на 2,3 млрд руб. Максимальная стоимость 1 кв. м – 58 029 руб., квартиры должны располагаться в объектах со сроком ввода в эксплуатацию до 31 декабря 2016 г., сообщает пресс-служба КИО. Всего КИО планирует приобрести 653 квартиры (около 40 000 кв. м).

Закупка разделена на лоты максимальной стоимостью 867,4 млн, 772,1 млн и 635 млн руб. Победитель аукциона должен предоставить обеспечение исполнения контракта в размере 100% его цены. Квартиры надо будет передать в середине 2017 г. Заявки принимаются до 12 ноября, а аукционы запланированы на 20 ноября.

Предложение сокращается

81000 квартир было выставлено на продажу на первичном рынке жилья Петербурга и пригородных территорий в конце III квартала, по данным Knight Frank St Petersburg. В городской черте предложение сократилось на 5% по сравнению со II кварталом этого года, а на пригородных территориях, наоборот, выросло на 7%, подсчитали эксперты Knight Frank. По их данным, за девять месяцев этого года предложение на рынке жилья пополнилось на 79 000 квартир, что на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

На прошлой неделе Смольный подвел итоги последнего конкурса на закупку готовых квартир по цене 58 029 руб. за 1 кв. м на общую сумму 482 млн руб. Единственным его участником стало ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Компания продаст 90 готовых квартир в Красногвардейском районе в комплексе «Новая Охта» за 472,9 млн руб., передача недвижимости состоится до конца этого года, сообщает пресс-служба КИО. В группе ЛСР вчера отказались от комментариев. В начале октября «Дальпитерстрой» получил контракт на продажу городу квартир на общую сумму 38,4 млн руб. со сроком сдачи до конца этого года как единственный участник аукциона. Несмотря на ситуацию на рынке, участников в таких конкурсах немного, потому что цена закупки на грани себестоимости – для жилья эконом-класса в Петербурге она составляет около 54 000 руб. за 1 кв. м, говорит представитель крупного девелопера. По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на рынке жилья эконом-класса Петербурга в конце сентября составила 96 300 руб. за 1 кв. м, снизившись за квартал на 1,3%, в пригородных проектах она достигла 66 700 руб. за 1 кв. м (+2% ).

«Цена, предложенная Смольным, не очень интересна большинству застройщиков, она минимум на 25–30% ниже, чем в среднем по городу, на эти деньги могут претендовать только девелоперы, застраивающие новые кварталы в районе КАД», – говорит Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С.Э.Р.». Спрос на жилье сейчас на хорошем уровне, считает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».

В III квартале 2015 г. Knight Frank St Petersburg заметила активизацию покупательской активности: в Петербурге и на пригородных территориях было продано более 18 600 квартир, что на 20% больше показателя предыдущего квартала. По данным компании, за девять месяцев этого года общий объем продаж на рынке сократился на 40% по сравнению с тем же периодом 2014 г.

 

В 2016 году цены на жилье могут вырасти на 10% из-за монополизации рынка

«Деловой Петербург» 12.11.2015 Артемий Анин, Надежда Фёдорова, Наталья Ковтун

В то время как спрос на жилье в Петербурге в целом упал на 30%, доля крупных застройщиков в общем объеме продаж растет: с начала года — на 10%. Эксперты объясняют это вымыванием с рынка их мелких конкурентов.

 

Строительный рынок Петербурга постепенно движется к монополизации. Доля 10 ведущих городских девелоперов в общей структуре продаж на первичном рынке жилья по итогам III квартала составила 60%, увеличившись по сравнению с началом года на 10%. Росту рыночной доли крупных застройщиков помогает кризис.

В периоды нестабильности покупатели больше доверяют крупным фирмам, которым легче получать кредиты на развитие и сложнее исчезнуть в неизвестном направлении с случае коллапса. Монополизация, по мнению экспертов, может привести к росту цен на жилье на 5–10% уже в следующем году.

Большие продают больше

На рынке Петербурга и ближайших пригородов, по данным Knight Frank St. Petersburg, сейчас работают около 200 девелоперов. Первая десятка застройщиков по итогам 2014 года вывела на рынок 2,22 млн м2 жилья. Это около 45% от общего объема ввода недвижимости в регионе. За тот же период объем продаж недвижимости лидерами рынка, по оценке экспертов, превысил 2,7 млн м2 — это 50% от общего объема продаж недвижимости в городе и окрестностях.

И хотя ситуация, когда основную часть объектов реализует ограниченное количество строительных фирм, для Петербурга не нова (в 2003 году, например, доля первой десятки строителей Петербурга в общем объеме продаж составляла около 40%), экспертов настораживает тренд централизации рынка, явно усилившийся в этом году.

По данным "Петербургской недвижимости", по итогам III квартала 2015 года на долю первой десятки застройщиков пришлось уже 60% в общем объеме продаж. Причем только за последний квартал рост их совокупной доли составил 6%. 

Экспертов тревожит, что консолидация рынка происходит не по объективным рыночным законам, когда крупные игроки становятся надежнее и сильнее, а исключительно по размеру.

"Чем крупнее компания, тем у нее больше пробивная мощь. Ей легче решать свои задачи по конкретным проектам. История со страхованием ответственности застройщиков является показательной — первыми смогли решить этот вопрос как раз крупные компании. При этом мы знаем, что крупный — далеко не всегда надежный и качественный. Хотя у больших фирм объективно более выгодная позиция перед банками и заемщиками", — говорит генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер.

Рынок открыт для всех

Крупные застройщики уверяют, что никакой монополизации рынка недвижимости не будет.

"Говорить о критичной ситуации можно, если четыре компании контролируют 100% рынка. А если работают сотни компаний — это нормальная конкурентная среда. Даже если они строят по одному дому", — успокаивает Михаил Духовный из ГК "Эталон".

Его поддерживает заместитель генерального директора по реализации недвижимости "Группы ЛСР" Денис Бабаков: "Покупателю жилья есть из чего выбрать. И на первичном, и на вторичном рынке. Это не монополизация".

"Рынок открыт для всех участников. Главное, чтобы они работали по закону. А следить за этим — обязанность государства", — добавляет директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.

Крен очевиден

Игроки средней руки происходящим встревожены. "До монополизации рынка пока далеко. Но крен в эту сторону очевиден", — беспокоится исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.

"Тенденция к монополизации существует. Рынок заемных средств уже доступен только крупным застройщикам. И кризис вымывает с рынка все больше мелких игроков", — отмечает заместитель директора департамента продаж ИСГ "ТАЙМС" Александр Лопатин.

"Дорожают стройматериалы и банковские кредиты. А реализация планов федеральных властей по отмене долевого строительства (см. материал на dp.ru от 27.07.2015. — Ред.) вообще поставит крест на работе небольших строительных фирм", — говорит директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова.

По мнению вице–президента NAI Becar Ильи Андреева, в кризис на плаву смогут удержаться лишь те компании, которые зарабатывают на объемах строительства. "Ведь бизнес мало прогнозируем, а его маржинальность постоянно падает. Реализовывать один–два небольших проекта просто невыгодно", — поясняет он.

"В следующем году эта тенденция продолжится и объемы продаж топ–10 строителей могут вырасти еще больше, — отмечает руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. — Все это, возможно, приведет к росту цен на 5–10%".

"Рост цен будет технический — с поправкой на инфляцию и дополнительные затраты, которые возникнут из–за сокращения этажности и плотности строительства", — заключил Роман Мирошников из строительной компании "Ойкумена".

Монополизация, несмотря на все ее недостатки, способствует большей устойчивости рынка. Это особенно актуально во времена нестабильности. Безусловно, монополизация приведет к росту цен как на строительные материалы, так и на конечный продукт — квартиры. Но рынок все равно найдет баланс спроса и предложения. Также монополизация позволит избежать закредитованности и поможет решить проблему перепроизводства, с которой мы сейчас столкнулись. А сомнительные проекты и вовсе уйдут с рынка. Начнется совершенствование законодательной базы, в частности ФЗ–214, в плане защиты дольщиков, что, собственно, мы уже наблюдаем.

Иван Фатеев

финансовый директор Mirland Development Corporation

С учетом тех изменений, которые ожидаются в нашем законодательстве, только крупные компании смогут развивать строительный бизнес. У них достаточно большой объем строящегося жилья в сегменте масс–маркет, на который всегда есть спрос. Это позволит им держаться в рентабельной зоне. А состояние небольших компаний будет зависеть от того, имеют ли они собственные средства, чтобы начинать новые проекты, потому что рассчитывать на средства дольщиков или банковские кредиты они не смогут. Перспектива тех, кто работает исключительно на привлеченные средства, туманна.

Марина Агеева

руководитель отдела продаж УК "Теорема"

Монополизация — не очень позитивный процесс, ведь приток новых игроков всегда обеспечивает здоровую конкуренцию. Сейчас, к сожалению, вход малым предприятиям на строительный рынок практически закрыт. Им сложно не только содержать штат сотрудников и получать объекты для работы, но и просто брать кредиты в банке под вменяемые проценты. В этой ситуации очень важна поддержка малого и среднего бизнеса на государственном уровне. Но она в должном объеме не оказывается. Видимо, властям проще договориться и прийти к взаимопониманию с несколькими компаниями, чем с многочисленными игроками на открытом рынке.

Игорь Оноков

генеральный директор компании "Леонтьевский мыс"

 

Новый зоопарк предлагают разместить на Ржевке

«Деловой Петербург» 13.11.2015 Наталья Ковтун

Игорь Водопьянов предложил Смольному разместить новый зоопарк на территории бывшего завода «Краснознамёнец» на Ржевке. Девелопер рассчитывает на то, что это поможет продать квартиры в жилых проектах, которые он собирается реализовать поблизости. В участок, по его мнению, идеально вписывается проект зоопарка, разработанный за 400 млн рублей компанией «Интарсия» для Юнтолово, но отклоненный городом 2 года назад. Стоимость всей стройки эксперты оценивают в 15-25 млрд рублей. Зоопарк, Игорь Водопьянов, Строительство

Как рассказал в беседе с «ДП» управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов, он уже год ходит по кабинетам Смольного с идеей разместить новый зоопарк Петербурга на участке бывшего ФГУП «Краснознамёнец», которое сейчас выводят за пределы мегаполиса. Предприятие занимало 60 га на берегу реки Охты. «Там осталось 10 бетонных бункеров. Обширная территория пустует. А в ПЗЗ территория завода отнесена к зоне зеленых насаждений общего и ограниченного пользования (для размещения зоопарков и ботанических садов). Это идеальное место для зверинца», — говорит Игорь Водопьянов.

Он сообщил, что взял проект зоопарка, разработанный несколько лет назад компанией «Интарсия» для Юнтолово, и наложил его на территорию «Краснознамёнца». «Они идеально совпали. Можно взять эти наработки, в которые вложены большие бюджетные деньги (около 400 млн рублей. — Ред.), и использовать их для новой территории. Будет хоть не так обидно, что столько денег потрачено впустую», — считает девелопер. 

Он сообщил, что обсуждал проект зоопарка с бывшим вице-губернатором Петербурга Маратом Оганесяном. «Он проявил интерес к идее, но до действий дело не дошло — чиновник ушел в отставку», — говорит Игорь Водопьянов. В комитете по строительству девелоперу заявили, что работа с такими проектами — не их компетенция. «А у главы комитета по инвестициям Ирины Бабюк на общение по проекту за год времени не нашлось. Я встречался с ее замом. Он мне заявил, что идея хорошая, но вряд ли заинтересует главу комитета. А на мой вопрос, что нужно сделать, чтобы проект руководительницу заинтересовал, ответил, что и сам не понимает», — рассказывает Игорь Водопьянов. Тем не менее девелопер продолжает попытки донести информацию о проекте до городского руководства. «Я понимаю, что все это при нынешней власти, скорее всего, бессмысленно. Если бы речь шла о монастыре — тогда, конечно, была бы помощь. Но все еще надеюсь на понимание», — отметил он. 

Свой интерес к реализации проекта зоопарка именно в этом месте Игорь Водопьянов объяснил не только тем, что уже готовый проект «Интарсии» отлично вписывается в данный участок и нет юридических препон для размещения зоопарка на берегу Охты, но и тем, что рядом находятся два участка УК «Теорема» (территории заводов «Пластполимер» и «Химволокно» общей площадью 60 га), где девелопер надеется реализовать проекты жилищной застройки. В условиях падения продаж жилья такой интересный рекреационный объект, как зоопарк, может сделать жилым комплексам неплохую рекламу.

«Поправки в генплан по этим участкам уже приняли. Сейчас ждем утверждения ПЗЗ. Правительство должно было рассмотреть их до 10 октября. Но, как видите, не рассмотрело. Так что каких-то решений по этой территории ждем не раньше весны. Но соседство с зоопарком, конечно, для нового жилого квартала было бы идеальным», — признает девелопер.

К тому же инвестировать в строительство зоопарка УК «Теорема» не готова. «Моя задача — дать городу идею. Не пустую, а реальную. Но вкладывать деньги в такие проекты должен бюджет. Или те бизнесмены, которые в зоопарках разбираются. Я же хоть сейчас готов инвестировать в домашнего хомячка. А если зоопарк построят, готов взять на себя оплату содержания там бегемота. Потому что мне это животное нравится», — говорит Игорь Водопьянов.

В комитете по инвестициям на запрос «ДП» сообщили, что рассмотрели предложение г-на Водопьянова и довели до сведения девелопера, что участок ФГУП для размещения зоопарка категорически не подходит по нескольким причинам. Во-первых, участок расположен в промышленной зоне Ржевка и граничит с участками промышленных территорий, соответственно, необходимо учесть санитарно-защитную зону предприятий. Во-вторых, ранее на данной территории размещалось предприятие, которое занималось разработками для оборонной промышленности. Требуется провести экологические изыскания на предмет наличия в почве вредных веществ. В-третьих, на территории располагаются бункеры. В случае строительства на данном участке зоопарка потребуется проведение рекультивации, что приведет как минимум к трехкратному удорожанию проекта. В-четвертых, для строительства зоопарка в соответствии с ранее утвержденной губернатором концепцией требуется земельный участок площадью от 120 га. А предложенный участок имеет площадь 60 га, причем застроено может быть только 30 га, а этого для размещения зоопарка недостаточно. В-пятых, данный земельный участок пока находится в собственности федеральных структур. «Если у г-на Водопьянова есть другие идеи по строительству зоопарка, комитет готов их рассмотреть», — сообщили в пресс-службе комитета. И подчеркнули, что комитет продолжает работу над проектом строительства нового зоопарка. «Разрабатывается альтернативная схема реализации данного проекта на основе государственно-частного партнерства, что, в отличие от других форм реализации, повысит привлекательность данного проекта для инвесторов в сложившихся экономических условиях», — сообщили в пресс-службе.

Идея строительства нового зоопарка обсуждается в Петербурге последние 20 лет. Еще в 1996 году губернатор Владимир Яковлев распорядился выделить 300 га под новый зверинец в Приморском районе. Но проект не был реализован. Следующий губернатор Валентина Матвиенко продвинулась дальше. При ее содействии компания «Интарсия» совместно с французскими коллегами в 2008 году разработала проект зоопарка в Юнтолово. На предварительные этапы реализации проекта (с учетом затрат на проектирование) из бюджета было потрачено около 800 млн рублей. Планировалось, что общая площадь нового зоопарка составит 288 га, но под само строительство собирались отвести 85 га. В основу проекта была заложена идея содержания животных в естественной среде: просторные вольеры, «тропические дома», отсутствие клеток, большая территория с продуманной системой переходов. Планировалось, что в зоопарке будет более 300 видов животных и его смогут посещать до 3,5 млн человек в год. Общая стоимость проекта оценивалась в 25 млрд рублей. В том числе 15 млрд рублей собирались вложить в первую очередь, которую обещали построить к 2016 году. Но строительство начать не успели. А в 2012 году, уже при губернаторе Георгии Полтавченко, город от проекта в Юнтолово отказался. Общественности объяснили, что зоопарк нарушит экосистему Юнтоловского заказника. Город стал рассматривать другие площадки для размещения зоопарка — на территории Ржевского лесопарка, в Юкках, в парке Интернационалистов, в поселке Солнечном. Власти даже призывали горожан голосовать за новое место под зоопарк, которое обещали выбрать летом 2014 года. Но так и не сделали этого. Администрация города решила, что зоопарк слишком дорого обойдется и без того дефицитному бюджету.

Опрошенные «ДП» эксперты считают, что идея Игоря Водопьянова без поддержки города реализована не будет. «Очень дорого. Уровень инвестиций из-за девальвации рубля сильно изменился. На те же 15-25 млрд рублей можно построить значительно более скромный объект, чем тот, что проектировала «Интарсия», — считает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. «И вообще, городу сейчас не до зоопарков. А комитету по инвестициям — тем более. Его руководство занято осмыслением итогов аудиторской проверки, которая выявила многомиллиардные растраты», — рассуждает один из городских девелоперов.

Сомнение экспертов также вызвала идея переноса юнтоловского проекта на новый участок. Один из специалистов «Интарсии», который работал над проектом зоопарка, заявил «ДП», что этого не получится. «Проект всегда разрабатывается исходя из геологии, климата, особенностей рельефа местности — под конкретную территорию. Конечно, все подогнать можно. Но это потребует времени и денег. Не думаю, что в кризис кто-то из чиновников и бизнесменов захочет этим заниматься», — говорит он.

Директор Ленинградского зоопарка Ирина Скиба сказала «ДП», что об идее разместить новый зоопарк на месте бывшего завода «Красногвардеец» она ничего не знает. «В последнее время все разговоры о строительстве нового зоопарка прекратились. Я рада, что хоть какие-то идеи возникают. Правда, жизнь показывает, что от идеи до воплощения — целая пропасть», — говорит она. 

Дивиденды от ЛенСпецСМУ

«Строительный еженедельник» 16.11.2015 Михаил  Светлов

Компания ЛенСпецСМУ, входящая в Etalon Group Вячеслава Заренкова, по итогам работы в первом полугодии 2015 года выплатит акционерам дивиденды на сумму в 25% от чистой прибыли за отчетный период. Общая сумма выплат составит около 550 млн рублей.

Совет директоров Etalon Group на прошлой неделе решил потратить на дивиденды за первое полугодие 2015 года 25% от чистой прибыли за это время. Промежуточные дивиденды за шесть месяцев составят 0,03 USD на одну акцию. Это около 550 млн рублей. «Экс-дивидендная дата для владельцев глобальных депозитарных расписок компании установлена на 19 ноября 2015 года, дата закрытия реестра акционеров – на 20 ноября 2015 года. Дивиденды будут выплачены 15 декабря 2015 года», – пояснили в пресс-службе девелопера.

Ранее застройщик отчитывался о том, что в первом полугодии 2015 года выручка компании выросла на 25% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составила 18 млрд рублей. В том числе выручка от девелопмента жилой недвижимости увеличилась на 56% до 13,8 млрд рублей (для сравнения, за аналогичный период прошлого года она составила лишь 8,8 млрд рублей). Прибыль за первое полугодие выросла на 137%, до 2,2 млрд рублей. «Решение совета директоров о выплате дивидендов свидетельствует о том, что компания продолжает создавать стоимость для своих акционеров, сохраняя при этом сильное финансовое положение. После непростого первого полугодия 2015 года мы объявили сильные операционные результаты за III квартал, и я рад сообщить, что этот тренд сохранился и в октябре», – отметил председатель совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков. Напомним, что за девять месяцев 2015 года продажи застройщика составили 19,3 млрд рублей, что на 28% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, но лучше показателей полугодия.

Аналитики считают, что строители пожинают плоды прошлогоднего ажиотажа продаж, когда выручка группы превысила 50 млрд рублей (по МСФО). За 2014 год ЗАО «ЛенСпецСМУ» дивидендов не выплачивало, однако ГК «Эталон» за второе полугодие распределила 35,4 млн USD. Рекордные выплаты дивидендов за прошлый год осуществила и другая публичная строительная компания – Группа ЛСР. Она выплатила акционерам более 8 млрд рублей – вдвое больше, чем годом ранее.

Выплата дивидендов происходит на фоне спада продаж жилья. В среднем по рынку спрос на жилье упал на 30%. Но именно кризисом объясняют аналитики выплаты дохода по акциям. «Думаю, акционеры решили распределить приличную прибыль, пока кризис не усилился и не отразился на показателях негативно. Возможно, акционеры понимают, что в ближайшее время эти деньги для развития компании не понадобятся, поскольку рынок стагнирует, и их можно использовать иначе», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. Действительно, еще в марте Etalon Group сократила план ввода жилья в 2015 году на треть – до 500 тыс. кв. м.

«Дивиденды обычно выплачивают, когда доходность от них превышает доходность от новых проектов. И если есть свободные средства. Остаток денежных средств на балансе ЛенСпецСМУ по итогам первого полугодия составил 6,3 млрд рублей. А чистый долг девелопера на 30 июня 2015 года составил 6,5 млрд рублей. Компания имеет возможность сделать выплаты», – уверен исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников.

Справка:

Застройщик ЛенСпецСМУ на 99,99% принадлежит ГК «Эталон». Основные акционеры группы – семья ее основателя Вячеслава Заренкова (44%) и инвестиционный фонд Baring Vostok (16,4%). Кроме того, 7,7% – в собственности менеджмента компании, а 30% – в свободном обращении на бирже. 

Петербургским строителям удалось внести поправки в ФЗ–214

«Деловой Петербург» 17.11.2015Наталья Ковтун, Ольга Мягченко

Петербургским строителям удалось внести поправки в ФЗ–214. Отрасль ждала этого 3 года. Уже в следующем году все российские застройщики избавятся от двойного налогообложения при строительстве социальной инфраструктуры и сэкономят миллиарды рублей. Законодательство, Новости, Новости СПб, Строительство

 Минстрой внес в правительство РФ поправки в ФЗ № 214 "О долевом строительстве", которые подготовили в том числе члены Объединения строителей Санкт–Петербурга. Ожидается, что Госдума РФ примет их до конца года. Уже в следующем году девелоперам не надо будет дважды платить налоги при возведении социальной инфраструктуры.

Только это нововведение, по экспертным оценкам, сэкономит петербургским строителям несколько сотен миллионов рублей ежегодно, а в масштабах страны экономия составит миллиарды рублей. Параллельно закон ужесточит требования к открытости строительных компаний и усилит их ответственность перед дольщиками. В частности, средства граждан будет запрещено привлекать по схеме ЖСК.

Встретились — поговорили

На прошлой неделе на сайте правительствта РФ появился проект поправок в ФЗ–214, внесенный Минстроем РФ. До 9 декабря их будет обсуждать строительная общественность, после чего поправки рассмотрит Госдума РФ. В проекте есть ряд важных пунктов, появление которых пролоббировали строители Петербурга, а именно президент Объединения строителей СПб Александр Вахмистров. Вахмистров много лет был строительным вице–губернатором Петербурга, а до недавнего времени возглавлял крупнейшую строительную компанию города — "Группу ЛСР". Участники рынка рассказали, что именно ему удалось донести позицию петербургских застройщиков до федерального руководства, и связывают это с 20–летним опытом работы топ–менеджера во власти. Александр Вахмистров подтвердил "ДП", что для этого встречался с замминистра строительства и ЖКХ Натальей Антипиной. "Мы по своей инициативе вышли на федеральный центр. И наши предложения попали в конечную редакцию одобренных министром поправок в ФЗ–214. Ожидается, что Госдума примет их до конца года", — говорит Александр Вахмистров. Он подчеркнул, что пока уровень административных барьеров в Петербурге один из самых высоких в стране (см. "Основные бюрократические препоны..."). "Действие поправок коснется только новых строительных проектов. Но и это значительно улучшит ситуацию в отрасли", — уверен Вахмистров.

В Минстрое на запрос "ДП" о поправках не ответили. Но в секретариате первого вице–премьера Игоря Шувалова вчера подтвердили, что поправки в ФЗ–214 внесены в правительство РФ.

Социалка по закону

Самая важная для строителей корректировка позволит относить расходы на строительство социальных объектов на их себестоимость. Раньше такие объекты строились за счет городского бюджета. Но в 2012 году, на фоне резкого снижения поступлений в бюджет по налогу на прибыль, Смольный от участия в проектах отказался. Застройщикам предложили строить инфраструктуру за свой счет. С 2013 года соответствующее соглашение со Смольным подписали 79 городских застройщиков по 155 объектам.

Поправки в закон позволят строителям направлять на возведение инфраструктуры средства дольщиков, которые до сих пор можно было расходовать только на строительство самого жилья и инженерии.

"Без этого возникает эффект двойного налогообложения. Мы строим жилье, заняв деньги в банке, продаем его и платим налог на прибыль. А потом из чистой прибыли финансируем строительство инфраструктуры, дарим ее городу и снова платим налог "с подарка" — НДС. Так что инфраструктура получается почти на 40% дороже, чем если бы город строил ее сам", — поясняет гендиректор Объединения строителей СПб Алексей Белоусов. Только благодаря этой поправке, по его словам, расходы строителей снизятся на сотни миллионов рублей в год, что поддержит их бизнес в кризис.

Ради безопасности

Поправки также усилят защиту дольщиков и ответственность строителей перед ними.

Во–первых, предлагается запретить привлечение средств граждан по схемам жилищных сертификатов и ЖСК. Их доля в общем объеме строительства оценивается в 7 – 10%. Но такие сделки законом не защищены. Хотя те, кто работает по схеме ЖСК, в необходимости поправок не уверены. "Схема ЖСК не страшнее долевки. И гораздо более гибкая. Если ее отменят, минусов будет больше, чем плюсов", — говорит Михаил Медведев, президент ГК "ЦДС".

Во–вторых, застройщиков обяжут ежеквартально отчитываться о расходовании средств дольщиков за себя и своих подрядчиков. За нецелевое использование денег или привлечение их в обход закона предусмотрены огромные штрафы (до двукратного возмещения нецелевых трат).

В–третьих, уставный капитал застройщиков требуют увеличить до 50 млн рублей (сейчас он может быть и 10 тыс. рублей, что не позволяет оценить надежность компании), а строительные холдинги обяжут брать на себя ответственность по всем стройкам, которые ведут их дочерние структуры. Актуальность этой поправки наглядно иллюстрирует скандал с ГК "Город" в Петербурге. Каждый проект этого девелопера был оформлен на отдельное юрлицо. И когда грянул гром, оказалось, что холдинг не несет перед дольщиками ответственность имуществом за рамками конкретных фирм. Хотя такое имущество есть.

Страховку оплатит дольщик

ФЗ–214 был принят в 2004 году и считается плодом активности банковского лобби (его вносил на рассмотрение парламента не строительный, а финансовый комитет Госдумы РФ. — Ред.).

Застройщики, которые вынуждены по нему работать, сначала восприняли его в штыки, поскольку документ загонял их в кабалу банковского кредитования. Но со временем 90% застройщиков страны перешли на работу по этому документу, оценив его защитные механизмы. С 2006 года проявившиеся недостатки ФЗ–214 корректируют поправками. К настоящему моменту их принято более 10.

Поправка, предложенная петербуржцами в новую редакцию ФЗ, должна еще больше снизить влияние банков на отрасль. Она предлагает с 2017 года переложить ответственность по страхованию договоров долевого участия на плечи дольщиков. В результате строителям не придется тратить по несколько миллиардов рублей в год на банковские гарантии и страховки, без которых сделки не регистрирует Росреестр. "Это логично, ведь именно дольщики получат страховку, если дом не будет построен. Удорожание "квадрата" в этом случае может составить от 0,5 до 1%", — говорит директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.

Главное — вовремя

Строители считают перечисленные поправки своевременными. "Они станут серьезной поддержкой отрасли в кризис", — говорит исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной. По подсчетам экспертов, поправки помогут удержать маржу строительного бизнеса на нынешнем уровне — около 10 – 15%.

С начала года на фоне падения спроса на жилье и роста себестоимости строительства маржа строителей стала падать. "Любая поддержка государства в такой ситуации — это благо. Надеюсь, поправки не застрянут на стадии идеи", — заключил исполнительный директор "Ойкумены" Роман Мирошников.

Рано праздновать победу, даже получив поддержку со стороны Минстроя РФ по поводу социальной инфраструктуры. Главный вопрос — воспримут ли эти поправки налоговые органы. В нынешней ситуации с бюджетами всех уровней это довольно сомнительно. Чтобы соответствующая поправка в ФЗ–214 заработала, нужно откорректировать и Налоговый кодекс. Но я не слышал, что это сделано. Кроме того, я не приписывал бы все лавры Александру Вахмистрову. Знаю, что и другие крупные застройщики города лоббировали этот вопрос на федеральном уровне.

Александр Рассудов

председатель совета директоров "Лидер групп"

Фото эксперта

Совершенно нормально, что строители лоббируют свои интересы и не ждут помощи от городских властей. Еще раньше надо было это делать. Я приветствую поправки, особенно о социальной инфраструктуре. Это не просто назревшая, а перезревшая история. Эта поправка позволит застройщикам не поднимать цены на жилье даже в условиях роста себестоимости и оставаться на плаву. Но я не сильно верю в близкий хеппи–энд. Правки надо не только внести, но и принять. А это, как показывает практика, совсем не простое дело.

Марк Лернер

генеральный директор компании "Петрополь"

Поправки — хорошая новость для рынка. Особенно тема с социальной инфраструктурой. Наконец–то работа строителей вернется в рамки правового поля и закончится добровольно–принудительная благотворительность строителей с потерей денег на налогах. То, что инициатива ушла на федеральный уровень не от города, а от застройщиков, тоже неудивительно. Ведь власти города ситуация устраивает. А реально теряет деньги именно бизнес. Лоббистские способности Александра Вахмистрова тоже серьезный аргумент. Он был чиновником и знает, как доносить информацию так, чтобы ее восприняли.

Олег Барков

генеральный директор Hansa Group

 

Скидка как крючок

Приложение к газете «Коммерсант» 25.11.2015 Валерий Грибанов

Для стимуляции продаж девелоперы используют разные инструменты, и в числе самых распространенных — скидки. В 2015 году количество таких акций превысило показатели последних лет.

Скидки для покупателей квартир, предоставляемые девелоперами, носят разный характер. Первый вариант, когда скидки применяются на постоянной основе и демонстрируют лояльность компании к своим клиентам. Например, распространено предоставление дисконта на последующие покупки или компенсация до 50 тыс. рублей транспортных расходов иногородним покупателям. Весьма популярны у девелоперов в последнее время партнерские программы, позволяющие сотрудникам компании-партнера пользоваться льготами при покупке жилья. Подобные программы есть у таких крупных структур, как "Газпром" и Сбербанк. Другой вариант — это работа с товарным запасом, когда девелопер устанавливает спецпредложение для отдельных квартир, чтобы простимулировать их продажу. Эти скидки действуют, как правило, в течение определенного срока.

Новые подходы

"Во время кризиса 2008 года застройщикам пришлось искать новые подходы к стимулированию продаж. Заметным событием для рынка стал старт продаж проекта "Северная долина" компании "Главстрой-СПб", где цены были заявлены на уровне 49,9 тыс. рублей за кв. м, что было существенно ниже рыночных цен подобных проектов. Это была почти революционная цена и в принципе новый подход к ценообразованию, поскольку заявленная стоимость была не просто акцией или временной скидкой, это была политика компании по ведению продаж и присутствию на рынке. Такая цена привлекла очень большое количество клиентов и позволила в короткие сроки реализовать большое чисто квартир", — говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg. По ее словам, сегодня застройщики предпочитают не менять прайс в сторону понижения, а предлагают сезонные и временные скидки. "Мы отмечаем большое разнообразие в предложении специальных программ и акций практически у всех игроков рынка", — говорит эксперт.

Серьезным дисконтом можно назвать и участие в тендерах по закупке жилья, которые проводит город для различных нужд. Неоднократными победителями становились "Дальпитерстрой" и группа ЛСР. Последняя городская закупка состоялась на условиях 58 тыс. рублей за кв. м, что на 25-30 % ниже средних цен в городе на аналогичное жилье. Эти условия оказались приемлемыми для группы ЛСР.

Госпожа Немченко отмечает, что кроме прямых скидок, есть иной подход к мотивации покупателей — предложение выгодных условий рассрочки платежей. Помимо того, что многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку с минимальным первым взносом 10% и удобным графиком платежей, есть программы и длительной рассрочки — несколько лет после ввода объекта в эксплуатацию, либо оплата договора в конце строительства без промежуточных платежей. "Кроме того, может предоставляться скидка на сумму первого взноса для стимуляции увеличения этого взноса", — рассказывает госпожа Немченко.

Обычная тенденция кризисных периодов — индивидуальный подход к рассмотрению условий сделок. Клиенты могут заключить договор на удобных для них условиях, застройщики идут навстречу и предлагают гибкие условия рассрочек, скидок и иных бонусов адресно, на личных встречах.

В текущий период появление стимулирующих акций и "уникальных" предложений целиком зависит от целей застройщика. Если стоит задача аккумуляции денежных средств, девелопер будет стараться в короткие сроки привлечь максимальное количество денег, и можно ожидать большой гибкости в переговорах и привлекательных предложений по цене. Если стоит задача обеспечить нужный объем продаж, сохранив уровень рентабельности проекта, то будет предложена интересная схема платежей. Если нужно продать неликвидные объекты, которые остались после продажи основного объема помещений, последуют специальные предложения, нестандартные решения продвижения, скидки, подарки. На рынке существуют и другие способы стимулирования продаж — например, разнообразные подарочные акции, при которых покупатель получает в подарок отделку, мебель или парковочное место.

Анна Лукьянчук, коммерческий директор компании "Сити 78 загородная недвижимость", говорит что на загородном рынке, также предлагают бонусы и подарки — это может быть газонокосилка, бассейн или сертификат на разработку проекта ландшафтного дизайна. Реже бывает, что девелопер предлагает в подарок проведение коммуникаций или дополнительные киловатты мощности.

Показатель здоровья

Впрочем, размер скидки может сыграть девелоперу и плохую службу, считают эксперты. Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands, отмечает, что недавно стали проводиться такие акции, как "черная пятница" (по аналогии с "черными пятницами" распродаж, которые устраивают торговые комплексы). "Подобная акция интересна тем, у кого застоялся неликвид. Но мы в таких акциях участвовать не будем. Большие скидки предоставлять не планируем — это вынужденная мера, которая наносит удар по имиджу. Плохая ситуация на рынке нас, к счастью, не касается", — говорит госпожа Запорожченко.

По мнению Павла Бережного, исполнительного директора ГК "С.Э.Р.", скидка на квартиру более 20% уже должна вызывать подозрения — это говорит о том, что дела у застройщика идут не очень хорошо.

"Резкие падения в цене у некоторых застройщиков, возможно, и дадут им в краткосрочной перспективе всплеск продаж, но на уровне точки безубыточности. И далее продажи резко сократятся", — уверен исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников. Во-первых, объясняет он, потенциальные покупатели будут ждать от застройщиков новых скидок через год. Во-вторых, большие скидки у многих осторожных покупателей могут вызвать вопросы о финансовой устойчивости таких компаний, что также негативно скажется на продажах в среднесрочной перспективе.

Директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI) Андрей Останин отмечает, что в кризис 2008-го скидки у некоторых девелоперов достигали и 25% от базовой стоимости. Он также считает, что размер скидки — один из показателей здоровья застройщика, очень большая скидка должна насторожить и вызвать вопросы к застройщику, в том числе и про наличие средств на завершение строительства. "Покупателям "Северного города" мы сегодня предлагаем скидку в размере 2%, которая может суммироваться со скидкой 15% по ипотеке или при стопроцентной оплате. Иногородним покупателям мы предлагаем компенсацию на транспортные расходы в размере 100 тыс. рублей", — рассказал господин Останин.

Компания Normann предлагает несколько вариантов скидок: скидка 15% при условии стопроцентной оплаты в течение пяти банковских дней; скидка по акции "Выбери себе соседа", предполагающая дополнительный дисконт 4% при оформлении двух договоров одновременно; скидка 1% за повторную покупку; скидка 1% иногородним покупателям.

 

В рамках рекламной кампании

Госпожа Запорожченко отмечает, что количество и объем скидок в этом году превысили все акции, которые были на рынке за последние несколько лет. А директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая уверена, что скидки и акции, предоставляемые сегодня застройщиками, с экономическим положением никак не связаны: "Все скидки и акции застройщиков не являются свидетельством снижения цен на первичном рынке, — это именно скидочные и акционные кампании для создания рекламных сообщений, призванных привлечь клиентов. Как правило, скидки и акции распространяются на весьма ограниченный товарный запас, в том числе на какие-либо менее ликвидные квартиры, которые для части клиентов могут быть интересны в силу низкой цены в рамках акции. Таким образом, скидки и акции — это просто стандартный инструмент для того, чтобы в принципе привлечь клиента сделать звонок в компанию, а затем совершить сделку. Они отнюдь не свидетельствуют о том, что теперь якобы все компании продают квартиры задешево и, мол, в дальнейшем нужно ожидать еще большего "падения"". Екатерина Гуртовая отмечает, что некоторые застройщики прибегают и к такой хитрости: сначала существенно поднимают цены, а затем объявляют завышенные скидки.

 

 

Отель в шоколаде

«Строительный еженедельник» 30.11.2015 Михаил Светлов

Группа компаний «Пионер» построит гостиницу на месте бывшей кондитерской фабрики им. Крупской. Она закрыла сделку по покупке участка у норвежской компании Orkla. Эксперты оценили сделку в 400-600 млн рублей. Там появится отель стоимостью до 2 млрд рублей. 

Участок бывшей кондитерской фабрики им. Крупской на Социалистической ул., 21, сменил собственника. По данным ЕГРЮЛ, с 20 октября владеющая им компания «Лендрганд» перешла под 100% контроль ООО «ИДК «Пионер» (входит в ГК «Пионер»). Бывший собственник участка – структура норвежской компании Orkla – владел им с 2011 года. В 2012 году кондитерское производство в рамках оптимизации бизнеса с территории было выведено в Ломоносовский район Ленобласти. А в конце 2014 года Orkla продала почти все свои российские активы кондитерскому холдингу «Славянка» (решение было принято, поскольку оборот Orkla в России в 2013 году упал до 8 млрд рублей, а убытки выросли до 2 млрд рублей). Но участок Orkla на Социалистической ул. в сделку со «Славянкой» не вошел. И до последнего момента его судьба была неясна. В ГК «Пионер» сделку не комментируют. Связаться с Orkla не удалось.

Эксперты считают, что новый участок в Петербурге обошелся ГК «Пионер» в 400-600 млн рублей. Согласно Генплану на купленной земле можно построить объекты производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры. Прежний собственник пытался изменить функциональное назначение пятна на «деловую зону» (это позволило бы строить там и жилье). Но разработанные поправки в Генплан были отклонены соответствующей комиссией осенью прошлого года. Если новый собственник сможет изменить функциональное назначение территории, там можно будет построить жилой комплекс площадью до 30 тыс. кв. м. «Стоимость такого проекта с учетом вложений в землю может составить до 2 млрд рублей», – говорит исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. Если изменить назначение земли не удастся – придется остановиться на строительстве отеля или апарт-отеля такого же размера. «Вариант создания апарт-отеля – самый вероятный. У «Пионера» большой опыт в строительстве такой недвижимости. Да и сегмент этот на подъеме. Только за последний квартал цена на апартаменты комфорт- и бизнес-класса из-за высокого спроса со стороны инвесторов выросли на 5%», – добавляет заместитель директора по развитию Lotos Tower Елена Куприянова.

Эксперты говорят, что на скупку апартаментов переключились инвесторы, традиционно покупавшие малогабаритное жилье для сохранения капиталов. За последний год число инвестиционных сделок с апартаментами выросло в два раза. «В нашем проекте доля инвесторов увеличилась до 60%», – сообщила директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко. «Инвестиционные сделки составляют более 70%», – делится руководитель отдела продаж комплекса AVENUE-APART Елена Глебова. По ее словам, половина инвестиционных сделок – пакетные (по два и более лота).

«Апартаменты стоят, как правило, на 10-20% ниже, чем квартиры в соседних жилых комплексах сопоставимого класса. А доходность такой недвижимости в среднем составляет 12-15%, что в два раза выше окупаемости квартиры», – подсчитал руководитель отдела маркетинга и продаж компании Yard Group Константин Матыцын. По прогнозу экспертов, из-за высокого спроса на этот вид недвижимости цены на апартаменты до конца года вырастут еще на 6%.

Кстати:

За год предложение апартаментов на рынке выросло на 21%. Сейчас в Петербурге, по данным NAI Becar, в продаже 16 апарт-отелей на 3,8 тыс. апартаментов. Из них 1,25 тыс. не распроданы. При этом апартаменты дешевле жилья, но их доходность выше.

 

«Лахта-центр» прирастет офисами

«Строительный еженедельник» 27.11.2015 Михаил Светлов

Рядом с «Лахта-центром» холдинг Газпром построит еще почти 300 тыс. кв. м коммерческих площадей. Стоимость проекта превысит 20 млрд рублей. Видимо, инвестор осознал, что все его структуры в небоскреб не поместятся, и решил расширить проект, считают эксперты.

В непосредственной близости от «Лахта-центра» структуры Газпрома построят еще 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Так говорится в документах, которые Газпром подал на днях в Комитет по инвестициям Петербурга. Из них следует, что рядом с небоскребом, где к 2018 году разместится головной офис газовой монополии, будут построены еще три бизнес-центра общей площадью 257 тыс. кв. м. В проект также включен подземный паркинг площадью 88,6 тыс. кв. м, конференц-зал площадью 15 тыс. кв. м, а также объекты социального и культурного назначения. Стоимость строительства оценивается в 21 млрд рублей. Срок реализации проекта – 2021 год. Проект Газпром планирует реализовать дополнительных участках в Лахте, которые рассчитывает получить от города. Но где именно будет эта земля и сколько ее потребуется, в компании не уточнили.

О планах построить дополнительные коммерческие площади в Лахте представители Газпрома впервые заявили на Совете по инвестициям в октябре. А чуть раньше правительство Петербурга утвердило изменения в проект планировки территории «Лахта-центра». В него были включены в том числе объекты, расположенные на сопредельных территориях (даже на другом берегу бухты), но не входящие в состав этого бизнес-центра. Как пояснил тогда председатель КГА Владимир Григорьев, одной из причин, по которой понадобилось вносить изменения в документ, стало увеличение общей площади «Лахта-центр» примерно на 20% по инициативе инвестора. В пресс-службе комплекса пояснили, что изучают возможность строительства объектов общественно-делового назначения западнее участка строящегося «Лахта центра», подчеркнув, что сам небоскреб будет построен в первоначально утвержденных параметрах (см. справку).

Эксперты считают, что руководство Газпрома могло осознать, что всем структурам монополии места в небоскребе не хватит, и стало действовать на опережение – расширяя офисную часть за счет дополнительных зданий. В «Лахта-центре» по проекту должно быть всего 130 тыс. кв. м офисных помещений. А общая площадь офисов Газпрома в Петербурге уже превысила 400 тыс. кв. м. И переезд еще не закончился. Решение о переводе головной структуры газового монополиста в Северную столицу должно быть принято летом следующего года на собрании акционеров Газпрома, которое впервые пройдет в Петербурге. Но компания к этому шагу активно готовится. За последние шесть лет доля сделок по аренде офисов, которые заключили компании нефтегазового сектора в Петербурге, выросла с 5 до 50%. Причем только за последний год активность структур Газпрома по подбору недвижимости в Петербурге увеличилась в четыре раза. Выросла конкуренция структур монополиста за недвижимость в Петербурге между собой. «Сидеть на собственных площадях гораздо выгоднее, чем на арендованных. Думаю, решение о строительстве дополнительных офисных площадей продиктовано этой логикой», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. «Если в итоге все структуры Газпрома все-таки переберутся в Лахту, это серьезно изменит ситуацию на офисном рынке города. Найти арендаторов на такое значительное количество освободившихся площадей будет нелегко. Остается надеяться, что кризис до 2018 года закончится и деловая активность позволит рынку пережить исход Газпрома безболезненно», – добавил один из брокеров офисного рынка.

Участок в Приморском районе Петербурга под строительство комплекса «Лахта-центр» Газпром купил в 2011 году. Небоскреб должен быть построен к началу 2018 года. Его общая площадь составит около 400 тыс. кв. м из которых 180 тыс. кв. м займет башня-доминанта высотой 462 м. В ней будет 86 надземных и три подземных этажа. В сентябре завершился нулевой цикл строительства, началось возведение первых этажей ядра будущего высотного здания. В проект уже вложено 200 млн USD. А общие инвестиции могут достигнуть 1,5 млрд USD.

 

Интересный сегмент

 «Ведомости» 06.12.2015 Надежда Зайцева

Аренда офисов в Санкт-Петербурге упала на 20% за год

В III квартале этого года в офисный сектор Петербурга было вложено 1,13 млрд руб. – это 93% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, подсчитали в департаменте управления активами и инвестициями NAI Becar. Всего за девять месяцев в офисы, по оценке аналитиков компании, инвестировано 3,1 млрд руб.

Инвестиции на дне

«Офисный сегмент сейчас находится в наиболее сложной ситуации, а инвесторы знают, что покупать недвижимость лучше всего на дне», – объясняет популярность кабинетов управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина. Последняя крупнейшая сделка, по ее данным, – покупка холдингом «Империя» (управляет сетью бизнес-центров «Сенатор») бизнес-центра площадью 6300 кв. м на Большой Морской улице, 5. Сумму сделки она оценивает в 750 млн руб. В «Империи» эту информацию не комментируют.

Интерес к покупке офисов есть, подтверждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. «Сейчас есть спрос на отдельно стоящие здания площадью 4000–5000 кв. м. Компании рассчитывают в дальнейшем экономить на арендной плате и обустроить внутреннее пространство на свой вкус», – говорит Бережной. По его словам, «С.Э.Р.» выставила на продажу подобное здание на Б. Пушкарской улице в Петербурге. В основном объектом интересуются IT-компании, банки, добавляет он.

Спрос на переезды

По оценкам Colliers International, в Санкт-Петербурге в III квартале было сдано в аренду 57 500 кв. м, тогда как за все первое полугодие – 50 000 кв. м, на сделки в классе B пришлось примерно 70%. «В III квартале рынок начал оживать, мы ожидаем, что этот тренд сохранится до конца года», – комментирует Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге. Было много переездов из одного бизнес-центра в другой – на 30% больше, чем год назад. Спрос на офисные помещения продолжают формировать крупные арендаторы, говорит он. Наиболее активными, по словам Темнышева, остаются компании нефтегазового сектора, доля которых в общем объеме спроса за девять месяцев 2015 г. достигла 40%.

«Газпрому» мало кабинетов

Несмотря на рост предложения офисов на рынке Петербурга, структурам «Газпрома», которые переезжают из Москвы, не хватает качественных зданий. Газовый монополист планирует расширить проект по строительству своей штаб-квартиры в Лахте. Сейчас общая площадь «Лахта центра», строительство которого планируется завершить в 2018 г., – 400 000 кв. м, из них 180 000 кв. м придется на небоскреб высотой 462 м. Недавно стало известно, что компания рассчитывает получить от городской администрации участки для строительства дополнительных офисных площадей рядом, это потребует дополнительных инвестиций в 21 млрд руб.

По данным компании «Деликатный переезд», с января по сентябрь спрос на переезды вырос на 27%. Основная масса запросов (около 80%) поступает от арендаторов небольших, до 350 кв. м, помещений. Те, кто арендует больше, переезжают меньше, с их стороны спрос вырос примерно на 20%.

Управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, наоборот, отмечает снижение потребности в небольших помещениях, так как в кризис малый и средний бизнес страдает больше всего. «Крупный бизнес чувствует себя более устойчиво, часть компаний расширяется. Как правило, это компании из нефтегазовой отрасли, IT- и строительной сфер», – говорит Золин.

К концу III квартала в бизнес-центрах Петербурга было вакантно 12,6% площадей, предложение доступных для аренды офисных помещений достигло 292 000 кв. м, оценили в Knight Frank St. Petersburg. Около 200 000 кв. м пришлось на бизнес-центры класса В. Две трети нового предложения не экспонируются на рынке, так как собственники стараются сдать здания в аренду целиком, не по частям, отмечается в обзоре Knight Frank.

Индексация отменяется

Последние полгода из договоров аренды, которые заверяются нотариально, стали исключать пункт о праве арендодателя на одностороннее изменение ставки, рассказывает нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров. До недавнего времени практически каждый договор имел оговорку о праве арендодателя на одностороннее изменение цены аренды не чаще одного раза в год, на сумму не более 10–15%. По сути, эта оговорка отыгрывала инфляционные ожидания сторон и цена сделки индексировалась практически в 100% случаев, уточняет Комаров. Аналогичная ситуация наблюдается и по договорам, заключенным в простой письменной форме, отмечает он.

По итогам III квартала 2015 г. средняя ставка аренды офисов класса A составила 1280 руб. за 1 кв. м в месяц, офисов класса B – 950 руб. за 1 кв. м в месяц, снижение к III кварталу 2014 г. – на 8%, но с учетом уровня инфляции снижение ставок за год превысило 20%, считает Темнышев. В III квартале 2015 г. происходило вымывание с рынка помещений со ставкой аренды ниже 1200 руб. за 1 кв. м в месяц, предложение в этом сегменте сократилось на 16%, отмечает Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Золин говорит, что по итогам трех кварталов в объектах сети «Сенатор» ставки в среднем выросли на 2,6% до 1200–1500 руб. за 1 кв. м в месяц.

В сентябре «Сенатор» открыл новый БЦ на углу Московского проспекта и Обводного канала (бывший универмаг «Фрунзенский») площадью 16 000 кв. м и стоимостью $17 млн. Комплекс состоит из двух корпусов класса В и А. «Корпус B сдан полностью, по корпусу класса А мы ведем переговоры с одной компанией и планируем подписать договор в ближайшее время», – рассказывает Золин. В сентябре компания сообщала, что ставка в проекте варьируется от 1100 до 2000 руб. за 1 кв. м в месяц, а срок окупаемости составит 10 лет.

Больше строят

На III квартал пришелся основной объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей в 2015 г. – за период с июля по сентябрь в Петербурге открылись восемь бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 93 000 кв. м (за первые шесть месяцев 2015 г. на рынок вышло всего около 50 000 кв. м новых офисных площадей), подсчитали аналитики Colliers. По их данным, с начала года офисный рынок города увеличился на 148 000 кв. м, а общий объем предложения достиг 2,45 млн кв. м, из которых 38% приходится на бизнес-центры класса A. В IV квартале рынок может пополниться еще 65 000 кв. м офисных площадей, считает Темнышев. Планируется завершение строительства около 154 000 кв. м, включая здания, строящиеся для собственных нужд компаний и офисы на продажу, оценивает Пузанова.

По оценкам экспертов компании STEP, с начала 2015 г. объем ввода административно-офисных площадей составил 270 000 кв. м, лидерами стали периферийные районы – Московский, Выборгский и Калининский. Большая часть проектов началась 2–3 года назад и ранее – и при более благоприятной экономической ситуации и рыночной конъюнктуре, говорит коммерческий директор направления гражданского строительства STEP Кайл Патчинг. Девелоперам проще достроить объекты, чем заморозить их, поэтому пока существенного сокращения объемов ввода не наблюдается, считает Патчинг. Проекты, которые подошли к кризису в бумажной стадии, пересмотрены или отменены, добавляет он. Сокращение девелоперской активности, по мнению эксперта, подтверждает тот факт, что количество вновь выданных разрешений на строительство в последние год-полтора уменьшилось, а число повторных разрешений, наоборот, возросло. «Показательными станут 2016–2017 гг., когда сокращение объемов ввода станет более очевидным», – считает Патчинг.

УК Docklands не отказывается от планов построить два БЦ класса В на пр-те Кима на Васильевском острове. МФК общей площадью 87 000 кв. м будет включать также три апарт-отеля и гостиницу (строить начали в прошлом году с апартаментов). По словам директора по продажам Docklands Екатерины Запорожченко, завершение бизнес-центров планируется в 2019 г. Часть офисных помещений можно будет арендовать на день, это востребованный формат, который должен обеспечить заполняемость бизнес-центрам, говорит она.

 

 

Tweet

Назад в раздел